网站导航

成功案例

当前位置:主页 > 成功案例 >
长租公寓运气死结:跑路才气赚钱
时间:2021-11-14 21:39 点击次数:
本文摘要:距离乐伽公寓爆仓不到两个月,又一家长租公寓跑路了。最近,达人寓的租户发现管家、司理的电话都打不通,房东跑上门来要房租,赶到达人寓位于北京常营的总部才发现,已经人去楼空。 当一家健身房跑路的时候,就是他赚钱的时候。这句话同样适用于长租公寓。长租公寓的运作模式租房的盈利模式,中介从房东手里租房,再租给房客,赚取差价,很是简朴,很是传统。可是长租公寓的模式并非如此。 租过房的朋侪应该知道,租金一般都是押一付三,而自如可以年付、半年付、季付,也可以月付,甚至还能免押金。

ROR体育

距离乐伽公寓爆仓不到两个月,又一家长租公寓跑路了。最近,达人寓的租户发现管家、司理的电话都打不通,房东跑上门来要房租,赶到达人寓位于北京常营的总部才发现,已经人去楼空。

当一家健身房跑路的时候,就是他赚钱的时候。这句话同样适用于长租公寓。长租公寓的运作模式租房的盈利模式,中介从房东手里租房,再租给房客,赚取差价,很是简朴,很是传统。可是长租公寓的模式并非如此。

租过房的朋侪应该知道,租金一般都是押一付三,而自如可以年付、半年付、季付,也可以月付,甚至还能免押金。月付免押金对年轻租客来讲,很有吸引力,但这种支付方式是有条件的。选择月付的租客,需要负担6.27%的租房手续费率,以月租3000为例,每月188.1元。而能否免押金,通常会看你的信用情况,如芝麻信用积分。

一般情况下,中介还会优惠,好比手续费打折和减免,促使租客选择这种形式。只管每月多出一部门钱,不少租客还是选择了月付,这时候中介会让你在租房条约之外再签一份条约,内容是你接受月付的形式。

这时候要注意,租房条约甲乙双方是中介(好比自如)和你,而这份条约甲乙双方却是另一家公司和你。而你每个月支付的租金不是打到中介帐上,而是打到另一家公司帐上。查信用,有手续费,月付,这些看起来像是什么?没错,就是贷款。

月付的本质就是你以6.27%的利率贷了一笔租房款。当你在开心或者疑虑的时候,中介已经拿到了一年的租金,而你每月给另一家公司还贷款。

在金融市场这叫做ABS,是一种常见的融资模式:将未来获得的收益,通过某种方式,现在取出来。长租公寓通过旗下金融公司放贷给租户,租户与其形成债权债务关系。长租公寓将债权打包注入给SPV,SPV刊行证券募资,再从SPV获得所募资金,增补旗下金融公司继续放贷。由于租金是一种被认为是比力宁静稳定的支出,因此该类ABS的回报率和宁静性获得一定保证。

这种模式自己来说问题不大,也并非只有长租公寓这么干,问题在于融到的资金的用途。中介提前拿到了一年的租金,按理也应该给房东支付一年的租金,但实际上,中介对房东也接纳分期付款,月付或者季付给房东。

ROR体育

这样一来,中介的帐上现金就很丰裕,他们拿着钱再去收房,如此重复,最终的目的是控制房源。控制房源就控制了市场,到时候就可以用种种方式割租客的韭菜,还愁没钱赚吗?逻辑看起来没毛病,可是这里有一个关键问题:资金链。想要扩张就要有钱,要钱就必须有源源不停的租客进来,租客进来就能贷出钱来,有钱就可以去收房。

这是一个完整的闭环,任何一个环节失效整个闭环就会垮掉。如果我们将公寓看成产物,租客看作消费者,房东看作供应商,中介看作运营商,金融公司视作银行,那整个模式其实是运营商团结银行,绑架供应商,向消费者出售了一款无法变现的理产业品。贷款买房,房产可能升值可能贬值,收益和风险都由买房人负担。贷款租房,买到的只有居住,升值和贬值和消费者无关,只负担风险。

受益人是中介和金融公司,或许另有房东。长租公寓是一件高金融属性,消费者却无法收益的生意。

长租公寓能否赚钱?长租公寓能否盈利主要看两点:一是租金,房客租金和房东收租的比。已往两年,一线都会的租金涨幅在30%左右,租金上涨过快,意味着成本越来越高,对中介来说也有压力,因为租客的蒙受能力是有限的。

租金上涨稳定,可以实现租客和中介的平衡,生意越发恒久。幸亏2019年头开始,一线都会的租金涨幅开始企稳,所以这条路还走得通。

ROR体育

二是打隔绝。打隔绝成本很低,又能高效使用空间,多一距离断就多一份租金。

好比中介花8000收一套三居,以10000出租,算上运营成本可能没有太多利润,可是再增加一距离断,以1500出租,起码有1200的净利润。所以许多长租公寓都市增加隔绝,这就是他们赚钱的部门。

然而,这个措施以后行不通了。首先北京明确要求出租房不能有隔绝,一旦发现就拆除。这种的做法很快在其他一线都会实行,租房市场会越来越规范。而二线都会原来租金就低,隔绝没有市场。

那么还能不能赚钱?我们来算笔账。除过租金收益外,中介另有两项收益就是押金和中介费,一般就是2个月的租金。以我爱我家的相寓为例,在北京上地一套100平的公寓的成本和收益情况如下:这样一套房出租的年收入为12万左右,成本共9.5万,毛利润2.5万。26.3%的毛利率,要是再加上管家和APP后台的研发、产物和运营等人员,维持这样一个团队的成本一年至少上千万。

因此,从账面数字来看,相寓的利润空间不大。但在实际操作中,中介都是先拿钱,后支付的,好比在市场上租出去了1000套房,平均每套按10万收入算,就能获得1亿现金,1亿现金会先支付房东一个季度的用度,约为2千万,剩余的8千万用来收房。可是要注意,收房不会先付钱,而是租出去后再付,这样一来,中介就能再次拿到一年的现金。也就是说,只要一直能拿到房源,一直有新租客,帐上就会有丰裕的现金,而杠杆由租客来负担,房东只需分期付款,只要现金多于欠债,就能盈利。

一旦收不到房,或者没有新租客进来,就容易资不抵债,关门大吉。所以现实中,真正能做好的长租公寓不多,现在保持良好运营的,都是在中介行里的巨头,有钱有资源。那些为了赶风口入局的商家,一拿不到优质房源,二没有流量端口,三没有资本兜底,四没有品牌背书,只能靠价钱优势,基本上是赔本赚吆喝,没倒就算谢天谢地了。

长租公寓,虽然有利润,但风险更高。长租公寓爆仓的启示资本是逐利的,但有时也是盲目的。

中国有2.45亿流感人口,现在的租赁市场规模为1.38亿。我们有1.07亿的缺口,但租赁市场许多地方还不规范。长租公寓一窝蜂入局,效。


本文关键词:ROR体育,长租,公寓,运气,死结,跑路,才气,赚钱,距离

本文来源:ROR体育-www.gdfsxiance.com

如果您有任何问题,请跟我们联系!

联系我们

Copyright © 2004-2021 www.gdfsxiance.com. ROR体育科技 版权所有 备案号:ICP备14911543号-7

地址:江西省上饶市零陵区所人大楼948号

在线客服 联系方式 二维码

服务热线

076-30229131

扫一扫,关注我们